Edificación residencial
Obra nueva plurifamiliar, vivienda unifamiliar, vivienda social y build-to-rent. La misma exigencia técnica en las cuatro tipologías, con certificación energética A de serie y plazo cerrado por contrato.
La edificación residencial es el servicio más invisible de una constructora: si va bien, nadie nota nada. Si va mal, lo nota todo el barrio, el promotor, los compradores y, dos años después, la comunidad de propietarios. Construir viviendas exige una cultura técnica distinta a la obra civil o al equipamiento público — los plazos son inflexibles porque las hipotecas tienen fecha, los presupuestos no admiten asteriscos porque los compradores ya firmaron arras, y los acabados se examinan con lupa por personas que van a vivir ahí los próximos treinta años.
El mercado español llega a 2026 con un déficit estructural estimado en más de 600.000 viviendas asequibles, un Plan 20.000 del Gobierno central que empuja vivienda pública en alquiler, un sector build-to-rent institucional que ya ha colocado más de 12.000 millones de euros y unas comunidades autónomas que están reactivando programas de vivienda protegida después de una década parada. El terreno está, el capital está, las licencias se conceden. Lo escaso es la capacidad real de ejecución.
EDC nació en el año 2000 construyendo plurifamiliar privado en el área metropolitana de Barcelona. Veintiséis años después acumulamos más de quinientas obras entregadas, más de 500.000 m² ejecutados y una media anual sostenida superior a las 200 viviendas. Trabajamos para promotoras privadas, cooperativas, gestoras, fondos build-to-rent, administraciones autonómicas y particulares con parcela y proyecto. No vendemos magia: vendemos llegar a fecha con el presupuesto firmado, lo que en este sector sigue siendo, contra todo pronóstico, un argumento competitivo.
Qué tipologías construimos
- Obra nueva plurifamiliar — promociones residenciales de 10 a 250+ viviendas, con garaje subterráneo, trasteros, piscina y zonas comunes según pliego del promotor. Es nuestra tipología de mayor volumen.
- Vivienda unifamiliar premium — chalets aislados, casas pareadas y viviendas singulares con arquitecto de autor, programas de alta gama y soluciones técnicas a medida.
- Vivienda unifamiliar estándar — adosados en hilera y unifamiliares promovidas en serie, con foco en repetibilidad y plazo corto.
- Vivienda social y tasada — operaciones con cooperativas de viviendas, gestoras y administraciones autonómicas, sujetas a precios máximos legales y scoring técnico.
- Build-to-rent institucional — promoción para alquiler de fondos y sociedades, optimizada para mantenimiento bajo a 10 años y rotación de inquilinos.
- Cohousing y vivienda colaborativa — cesión de uso, cooperativas senior y modelos comunitarios con asamblea como interlocutor.
- Vivienda protegida autonómica (VPO) — promoción ajustada a normativa de cada CCAA, con justificación documental para los organismos competentes.
Casos típicos de cliente
- Promotora con suelo y proyecto básico que encarga llave en mano y necesita un contratista que asuma proyecto ejecutivo, obra y certificación final.
- Cooperativa de viviendas que busca ahorro mediante industrialización off-site y exige plazo asegurado para no encarecer la financiación puente.
- Particular con parcela propia y arquitecto contratado por su cuenta, que quiere construcción cerrada con presupuesto detallado.
- Fondo build-to-rent que pide certificación energética A, BREEAM Es Vivienda y materiales con vida útil ampliada para reducir capex de mantenimiento.
- Administración autonómica con vivienda protegida o vivienda dotacional pública y baremos técnicos estrictos en la licitación.
- Family office o inversor patrimonialista que promueve un edificio residencial para alquiler propio y prioriza durabilidad sobre coste inicial.
Metodología EDC para construcción residencial
Ocho fases ordenadas. Cada una con entregables verificables y firma del cliente antes de pasar a la siguiente.
- Briefing técnico y due diligence (semana 1-2)Revisión del solar, comprobación urbanística, análisis de la documentación del proyecto y verificación de servidumbres. Si hay banderas rojas, las decimos antes de que firme nada.
- Estudio geotécnico y análisis solar (semana 2-4)Encargo o validación del estudio geotécnico, levantamiento topográfico y análisis solar para optimización de la envolvente. Aquí se detectan el 95% de los sobrecostes potenciales por terreno.
- Ingeniería de valor pre-replanteo (semana 3-5)Propuestas de optimización técnica sin perder calidad: simplificación estructural, sustitución de materiales sin pérdida de prestaciones, ajuste de instalaciones. Históricamente recuperamos entre un 3% y un 7% del presupuesto inicial.
- Contrato cerrado con desglose por capítulosAlcance, plazo y precio firmados, con desglose por los catorce capítulos habituales de la edificación residencial y cláusulas claras sobre modificados, revisiones de precio y penalizaciones.
- Replanteo y permisos pendientes (mes 1-2)Replanteo en obra con topografía propia, gestión de licencias accesorias (vado, ocupación de vía pública, conexiones), apertura de centro de trabajo y plan de seguridad y salud aprobado.
- Ejecución con control de coste continuo y reporting mensualLos desvíos se ven cuando aparecen, no cuando ya no se pueden corregir. Informe mensual al cliente con coste real, plazo real, certificación, fotos y partes de calidad de los oficios.
- Pruebas funcionales y certificación energética finalPruebas de estanqueidad (blower door cuando aplica Passivhaus), comisionado de instalaciones, ensayo de ruido de impacto, verificación de carpinterías y emisión del certificado energético definitivo registrado.
- Entrega y seguimiento postobra de 12 mesesActo formal de entrega con dossier completo, libro del edificio y formación a la propiedad. Dos visitas técnicas programadas durante el primer año para resolver retracciones, ajustes y postventa. El final de obra no es el final de la relación.
Materiales y técnicas habituales
La elección de sistemas constructivos en edificación residencial responde a tres variables: programa funcional, plazo disponible y vida útil esperada. Nuestra paleta habitual combina estructura de hormigón armado in situ para promociones con geometría compleja o restricciones acústicas exigentes, estructura prefabricada de hormigón cuando el plazo manda y la repetitividad lo permite, y estructura mixta acero-hormigón en edificios con luces grandes o plantas bajas comerciales que exigen diafanidad.
Para la envolvente trabajamos fachada SATE (sistema de aislamiento térmico por el exterior) en promociones con voluntad de eficiencia energética sin alterar la superficie útil interior, y fachada ventilada con cerámica, gres porcelánico o composite metálico en build-to-rent y obra de gama media-alta, por su comportamiento térmico superior y su mantenimiento prácticamente nulo a diez años.
La carpintería exterior es siempre con rotura de puente térmico de serie (aluminio, PVC o mixta madera-aluminio según proyecto) y vidrio bajo emisivo con factor solar selectivo, dimensionado por orientación. En build-to-rent priorizamos materiales con mantenimiento bajo a diez años aunque el coste inicial sea un 5% superior: la cuenta sale a siete u ocho años en favor del propietario.
Certificaciones aplicables
- Certificación energética A — estándar interno de EDC desde 2018 para toda obra nueva residencial. Se proyecta y se ejecuta para alcanzarla, no se cruzan los dedos al final.
- BREEAM Es Vivienda — certificación de sostenibilidad voluntaria con diez categorías evaluables (gestión, salud y bienestar, energía, transporte, agua, materiales, residuos, uso del suelo, contaminación e innovación). Alcanzable de Good a Outstanding, según ambición del promotor.
- VERDE residencial GBCE — alternativa nacional desarrollada por Green Building Council España, especialmente bien encajada con vivienda social y autonómica.
- Passivhaus — estándar de muy bajo consumo (≤15 kWh/m²·año en calefacción). Disponible si el proyecto lo prevé desde fase básica y el arquitecto cuenta con formación certificada. Exige hermeticidad estricta, recuperador de calor y eliminación de puentes térmicos.
- DGNB y LEED Residential — bajo demanda en proyectos con inversión internacional o requisitos corporativos específicos.
Eficiencia energética, NextGeneration y normativa CTE
La edificación residencial española opera desde 2019 bajo la revisión del Código Técnico de la Edificación, documento básico de ahorro de energía (CTE DB-HE), con una segunda revisión menor en 2024 que ajustó valores de transmitancia, demanda energética límite y prestaciones mínimas de sistemas. Toda obra residencial nueva debe cumplir el estándar NZEB (Nearly Zero Energy Building), lo que en la práctica significa envolvente muy aislada, control solar, ventilación con recuperación de calor y aporte renovable in situ.
Los fondos NextGeneration EU seguirán activos durante 2026 para rehabilitación energética residencial, con tramos de subvención del 40% para ahorros de demanda entre el 30% y el 45%, del 65% para ahorros entre 45% y 60% y del 80% para ahorros superiores al 60%. En obra nueva no se subvenciona, pero la calificación A sí abre la puerta a bonificaciones IBI de entre el 25% y el 50% durante los primeros tres a cinco años en la mayoría de municipios españoles, además de mejoras de financiación verde en banca.
La combinación habitual que ofrece EDC para alcanzar certificación A y NZEB sin sobrecostes desproporcionados es: aerotermia centralizada o por vivienda para climatización y agua caliente sanitaria, fotovoltaica de autoconsumo dimensionada al consumo real de zonas comunes y vivienda, ventilación de doble flujo con recuperador entálpico (rendimiento de recuperación > 80%) y envolvente con transmitancias entre 0,20 y 0,28 W/m²·K en muros y entre 0,90 y 1,20 W/m²·K en huecos según zona climática.
Precios orientativos por tipología y mercado
Rangos de mercado 2026 en euros por metro cuadrado construido sobre rasante, sin urbanización exterior, IVA no incluido. El presupuesto real sale del proyecto, no del m².
- Vivienda colectiva estándar — 1.100 a 1.500 €/m². Acabados de calidad media, ascensor, garaje y zonas comunes básicas.
- Vivienda colectiva alta gama — 1.500 a 1.900 €/m². Acabados premium, dos baños mínimo por vivienda, domótica básica y zonas comunes ampliadas (gimnasio, sala social).
- Vivienda colectiva premium — 1.900 a 2.400 €/m². Programas singulares, materiales nobles, instalaciones de control reforzadas y zonas comunes hoteleras (piscina climatizada, conserjería 24h, spa).
- Vivienda unifamiliar estándar — 1.300 a 1.700 €/m². Adosados o pareados con repetitividad alta.
- Vivienda unifamiliar premium — 1.700 a 2.500 €/m². Aisladas con programa singular y materiales seleccionados.
- Passivhaus residencial — añadir 8% a 15% sobre la tipología equivalente.
- Vivienda social y tasada — rango limitado por módulos autonómicos, habitualmente 950 a 1.250 €/m².
- Madrid y Barcelona — aplicar +10% a +15% sobre los rangos base por coste de mano de obra y logística urbana compleja.
- Costa mediterránea premium (Baleares, Marbella, Costa Brava) — aplicar +15% a +20% por estacionalidad y exigencia de acabados.
- País Vasco y Navarra — aplicar +8% a +12% por estructura industrial del sector y nivel salarial.
- Andalucía (excepto Marbella) — restar 8% a 12% por menor coste de mano de obra y materiales locales más accesibles.
- Murcia, Extremadura, Castilla-La Mancha — restar 10% a 15%, condicionado a la disponibilidad de subcontratas especializadas.
- Canarias — variación de +12% a +18% por sobrecoste logístico de materiales y carpinterías.
- Asturias y Galicia — rango base sin desviación significativa, salvo proyectos con requisitos de durabilidad reforzada por exposición ambiental.
Aviso útil: estos rangos son orientativos. Hay obras de 1.100 €/m² que salieron caras y obras de 2.000 €/m² que salieron baratas. La diferencia la marca el proyecto, no la etiqueta.
Proyectos residenciales destacados
Selección de obras representativas de las distintas tipologías que ejecutamos.
202 viviendas L'Hospitalet
Hospitalet de Llobregat · BTR institucional
Edificio calle Venezuela
Poblenou · Promoción privada
Viviendas Trinitat / Sant Roc
Badalona · Bloque residencial social
Promoción residencial Diagonal Mar
Barcelona · Calificación A
Edificio Passeig de Gràcia
Eixample · Fachada catalogada
Promoción residencial Sant Cugat
Vallès Occidental · Cooperativa
Edificación residencial en su provincia
Operamos como constructora residencial en las quince provincias donde EDC tiene actividad estable. Consulte la página de cada provincia para conocer particularidades urbanísticas locales, equipo de obra y proyectos concretos en su zona. Para la construcción en Barcelona y construcción en Madrid tenemos oficina física y residente. Para profundizar en la operativa de la constructora en Barcelona o de la empresa de construcción en Madrid consulte las páginas específicas.
¿Su proyecto residencial combina obra nueva con intervención sobre edificio existente? Conozca también nuestras páginas de reformas integrales y restauración patrimonial.
Preguntas frecuentes sobre edificación residencial
¿Cuánto cuesta construir una vivienda por m² en 2026?
Depende de tipología, comunidad autónoma y nivel de acabados. Rangos orientativos sobre rasante, sin urbanización exterior y sin IVA: vivienda colectiva estándar 1.100–1.500 €/m² construido; vivienda colectiva de alta gama 1.500–1.900 €/m²; unifamiliar bien resuelta 1.300–1.800 €/m²; vivienda de gama premium 1.900–2.400 €/m². Passivhaus o certificación A reforzada añade entre el 8% y el 15%. Madrid y Barcelona suben un 10–15% sobre los rangos base; Andalucía (excepto Marbella) y Extremadura los bajan entre un 8% y un 15%. El presupuesto real sale del proyecto, no del m².
¿Cuánto tarda construir un edificio de 50 viviendas?
Entre 18 y 24 meses desde la concesión de licencia, según complejidad geotécnica del suelo y disponibilidad de proyecto ejecutivo en el momento de adjudicar la obra. Si el solar viene con licencia ya tramitada y proyecto ejecutivo cerrado, restamos entre 6 y 10 meses al cronograma global. Las promociones con industrialización off-site pueden reducir plazo adicional entre un 25% y un 40% sobre el método tradicional.
¿Aceptan obras sin proyecto ejecutivo todavía?
Sí, en dos modalidades. Project management: acompañamos al arquitecto contratado por el cliente durante la redacción del ejecutivo, aportando criterio constructivo y validando coste y plazo en cada fase. Llave en mano integral: nuestro equipo técnico interno desarrolla el proyecto ejecutivo y ejecuta la obra bajo un único contrato, con precio cerrado al final de la fase de proyecto.
¿Garantizan certificación energética A?
Sí, si se incorpora desde el inicio del proyecto. La certificación A es nuestro estándar interno desde 2018 para toda obra residencial nueva. La garantía exige envolvente proyectada para alcanzarla, sistemas térmicos coherentes con la demanda calculada y ejecución verificada. Si la certificación A se solicita una vez avanzada la obra, indicamos qué cambios serían necesarios, su coste y qué calificación se puede garantizar con realismo.
¿Subcontratan toda la obra?
No. Dirección de obra, jefe de obra, replanteo topográfico, control de coste y técnico de prevención son siempre personal propio de EDC. Los oficios especialistas (ascensores, climatización, ventilación con recuperación, instalaciones contra incendios) son socios estables con los que llevamos trabajando entre 12 y 18 años, según el gremio. La estructura, albañilería y acabados se ejecutan con cuadrillas conocidas, no se sacan a concurso obra a obra.
¿Qué garantías ofrecen como constructora de viviendas?
Las garantías legales de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999): 10 años para daños estructurales, 3 años para vicios o defectos de habitabilidad y 1 año para defectos de terminación o acabado. A ello se suma nuestro seguimiento postobra propio de 12 meses con dos visitas técnicas programadas, gestión integral de postventa durante el primer año y entrega del libro del edificio completo. Tenemos seguro decenal y seguro de responsabilidad civil profesional vigentes y certificados.
¿Cómo gestionan los desvíos de presupuesto durante la obra?
Reporting mensual de coste real frente a contrato cerrado, con alertas automáticas cuando un capítulo supera el 3% de desviación. Cualquier modificado (cambio de alcance, mejora solicitada por la propiedad, imprevisto técnico justificado) se formaliza por escrito con coste y plazo cuantificados antes de ejecutarse. Sin modificado firmado, no se ejecuta. Esa disciplina contractual ahorra discusiones al final de obra.
¿Trabajan con cooperativas de viviendas?
Sí. Hemos ejecutado promociones con cooperativas de cesión de uso, cooperativas senior, cohousing intergeneracional y cooperativas tradicionales en régimen de propiedad. Conocemos la dinámica de asamblea, los tiempos de toma de decisiones, la gestora habitual del sector y los condicionantes financieros específicos (avales, calendarios de aportaciones, cuentas de inversor único). Aceptamos contratos con cooperativa directa o con la gestora delegada.
¿Qué pasa si encuentran problemas geotécnicos durante la obra?
El estudio geotécnico previo, bien ejecutado, cubre el 95% de los casos. Cuando aparece algo no previsto (bolsa de terreno blando, nivel freático más alto que el estimado, restos arqueológicos o instalaciones enterradas no inventariadas), se detiene la actividad afectada, se documenta con fotografía y acta, y se evalúa la solución técnica con coste y plazo asociados antes de continuar. La transparencia documental es la única forma de cerrar después la conversación con la propiedad sin pleitos.
¿Pueden ejecutar Passivhaus desde un proyecto ya redactado?
Sí, siempre que el proyecto haya sido redactado por arquitecto con formación Passivhaus certificada por el Passivhaus Institut o que admita las modificaciones de detalle necesarias (geometría de la envolvente, resolución de puentes térmicos, sistemas de ventilación). Si no, indicamos exactamente qué hace falta cambiar, a qué coste y con qué impacto en plazo. No aceptamos Passivhaus "sobre el papel" sin las garantías técnicas que exige el estándar.
¿Aceptan vivienda industrializada modular?
Sí. Ejecutamos vivienda industrializada con módulos volumétricos 3D (cuando el proyecto lo permite por accesos y planeamiento) y con paneles 2D prefabricados (estructura, fachada y particiones interiores). La industrialización tiene sentido económico a partir de unas 30 viviendas repetidas y reduce el plazo de obra entre un 25% y un 40% respecto al método tradicional. Para promociones menores, el sobrecoste logístico suele anular la ventaja.
¿Trabajan en suelo rústico con vivienda unifamiliar?
Sí, cuando el planeamiento municipal lo permite. Los casos habituales son vivienda vinculada a explotación agraria, casa rural reconvertida, suelo no urbanizable de núcleo rural en Galicia y Asturias, y vivienda unifamiliar aislada con licencia singular en municipios pequeños. Antes de presupuestar verificamos la compatibilidad urbanística completa: catastro, planeamiento vigente, condicionantes de protección civil y, si aplica, autorización autonómica.
¿Tiene suelo o un proyecto residencial en marcha?
Cuéntenos ubicación, plazos, tipología y, si ya existe, el estado del proyecto. En 48 horas hábiles le contestamos con qué pediríamos para que el proyecto no se le tuerza. Si tiene la licencia ya concedida, mejor. Si todavía está en básico, también podemos hablar — de hecho ahí es donde se ganan las obras, no en el último capítulo.
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