Constructora en Vizcaya
Para promotoras, cooperativas y particulares con suelo en Bilbao, Margen Izquierda, Getxo y Duranguesado. Vivienda plurifamiliar en Indautxu, unifamiliar premium en Getxo, vivienda social Etxebide, build-to-rent y rehabilitación de Casco Viejo y caserío. Llave en mano, gestión integral o project management.
Constructora en Vizcaya, en sentido estricto, es el contratista que firma el edificio residencial llave en mano. En Bizkaia el papel tiene matices: el suelo disponible se concentra en colmataciones de Indautxu y Abando para obra colectiva, en parcelas amplias de Getxo y Las Arenas para unifamiliar premium, en bolsas Etxebide gestionadas por BizkaiBai, en suelo regenerado de la Margen Izquierda para BTR y en los cascos del Duranguesado y el Casco Viejo de Bilbao para rehabilitación con ordenanza específica.
EDC ejerce de constructora residencial en Vizcaya con cobertura desde la sede de Barcelona y la delegación de Madrid, sin oficina física en provincia pero con jefe de obra senior desplazado durante toda la fase de ejecución. Trabajamos por contrato cerrado a precio fijo y plazo fijo, con dos modalidades: llave en mano o gestión integral desde anteproyecto y viabilidad económica. Cuando el cliente tiene equipo técnico propio, asumimos project management con honorarios fijos. Lo que sigue describe el alcance, los plazos, las cinco tipologías y el ratio €/m² orientativo para cada una.
Qué incluye este servicio
- Vivienda plurifamiliar libre — promoción colectiva en Indautxu, Abando, Deusto y bolsas urbanas de Bilbao. Estructura de hormigón armado con recubrimiento reforzado, fachada ventilada anclada para temporales atlánticos y carpintería con coeficiente U ajustado al Decreto 80/2022.
- Vivienda unifamiliar premium — chalet aislado y pareado en Getxo, Las Arenas, Berango y Sopelana. Proyecto único o serie corta. Acabados de gama alta y atención específica a estanqueidad para clima atlántico.
- Vivienda social Etxebide — vivienda protegida y alquiler asequible de BizkaiBai-Etxebide y cooperativas con calificación. Documentación técnica para acreditar tramo de ayuda y coordinación con el agente rehabilitador.
- Build-to-rent — promoción colectiva en alquiler para fondos y socimi, con ratios de superficie ajustados, instalaciones centralizadas para alta rotación y materiales de durabilidad probada en ambiente costero.
- Rehabilitación Casco Viejo y caserío — fincas catalogadas del Casco Viejo de Bilbao, edificios de piedra arenisca de Albia y caserío vizcaíno protegido del Duranguesado. Refuerzo estructural, sustitución de forjados y envolvente térmica con REVIVA y NextGen.
Metodología EDC residencial en Vizcaya
- Lectura de proyecto y suelo (1ª-2ª semana)Revisamos memoria de cálculo, planos ejecutivos y geotécnico. En Vizcaya incluye comprobación de coeficiente eólico —costa vasca con racheos sobre cien kilómetros por hora— y del comportamiento higrotérmico de la envolvente. Si la finca está en Casco Viejo o catalogada, pedimos ficha de protección a Urbanismo y a la Diputación Foral antes del replanteo.
- Replanteo + ingeniería de valor (semanas 3-5)Ahorros sin tocar estructura ni envolvente. En plurifamiliar de Indautxu o Deusto, optimización de cimentación y carpintería con coeficiente U ajustado al Decreto 80/2022. En rehabilitación del Casco Viejo, decisión sobre forjados —sustitución integral o refuerzo— según informe estructural y categoría de protección.
- Contrato cerrado a precio y plazo fijosAlcance, plazo e importe firmados. Si el alcance cambia, por escrito antes de tocarlo. En Etxebide o REVIVA, el contrato incluye hitos documentales para cada tramo de ayuda; si la documentación se retrasa por la administración, el cronómetro no corre contra el promotor.
- Ejecución con jefe de obra senior desplazadoUna sola persona responde por toda la obra y vive cerca mientras dura. Presencia diaria en estructura, envolvente e instalaciones; reporting mensual de coste y plazo con desviación por capítulo.
- Entrega + 12 meses de garantía y seguimientoPruebas de estanqueidad —críticas en Bizkaia por el régimen pluviométrico—, recepción de instalaciones, libro del edificio y traspaso. Durante el primer año, repaso postventa con atención a humedades por capilaridad o condensaciones.
Materiales y técnicas habituales
Hormigón armado in situ con recubrimiento sobre el mínimo CTE para frenar la carbonatación del acero —el ambiente costero con humedad relativa por encima del setenta por ciento acelera el proceso. Forjado reticular o bidireccional según luces. Fachada ventilada con cámara dimensionada para ventilación cruzada y anclajes con margen sobre coeficiente eólico. Carpintería de aluminio con rotura de puente térmico y vidrio bajo emisivo: el Decreto 80/2022 exige coeficientes U entre un 18 y un 20 por ciento más estrictos que el CTE básico. En rehabilitación del Casco Viejo, piedra arenisca de Albia y Otxandio para sillería, ladrillo macizo en fachada restaurada y madera de roble local del Duranguesado en estructura interior cuando la pieza original está agotada.
Ratios de precio residencial en Vizcaya
- Vivienda colectiva estándar — 1.200-1.600 €/m².
- Vivienda colectiva alta gama — 1.600-2.000 €/m².
- Vivienda unifamiliar — 1.450-1.950 €/m².
- Vivienda unifamiliar premium Getxo — 1.900-2.700 €/m².
- Rehabilitación integral — 1.100-1.700 €/m².
- Rehabilitación catalogada Casco Viejo — desde 1.700 €/m², variable.
Rangos orientativos 2026. El Decreto 80/2022 vasco —transmitancia 18-20% más estricta que el CTE— suma entre un 5 y un 10 por ciento a la partida de envolvente. La certificación A es obligatoria en obra nueva. Passivhaus, sumar otro 10 por ciento.
El contexto residencial de Vizcaya
Construir vivienda en Bizkaia obliga a entender dos lógicas que conviven mal. La ciudad nueva —Indautxu, regeneración de la Margen Izquierda, ensanches de Getxo y Sopelana— funciona con suelo finalista y proyectos donde el ratio €/m² y la velocidad mandan. La ciudad histórica —Casco Viejo de Bilbao, cascos del Duranguesado y caserío disperso— funciona con fincas catalogadas y plazos largos de licencia. Una constructora que solo entienda una de las dos deja fuera la mitad del mercado.
El Decreto 80/2022 del Gobierno Vasco es el condicionante normativo más relevante para presupuestar: eleva la transmitancia térmica de envolvente respecto al CTE estatal entre un 18 y un 20 por ciento en zona D1, fuerza control específico de puentes térmicos y exige certificación A en obra nueva. La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco regula licencias y, en Bilbao, la ordenanza del Casco Viejo declarado conjunto histórico añade tramitación previa a la Diputación Foral. El sirimiri y la humedad por encima del setenta por ciento obligan a tomarse en serio impermeabilizaciones y recubrimientos; lo que se ahorra en envolvente se paga en sanear fachadas a los diez años por carbonatación. REVIVA y BizkaiBai canalizan ayudas con NextGen.
Proyectos residenciales en Vizcaya
Cómo trabajamos con cada tipo de cliente
Promotoras nacionales y locales. Llave en mano sobre proyecto ejecutivo cerrado. Reporting mensual de coste y plazo, control de subcontratas centralizado y gestión documental del libro del edificio. Para promotor con varias actuaciones simultáneas en Bilbao, Margen Izquierda y Getxo, jefe de obra senior dedicado.
Cooperativas Etxebide. Gestión integral con acta de avance mensual con los socios, presupuesto desglosado por capítulo y conformidad de la asamblea para decisiones que afecten al precio. La transparencia documental no es opcional en el modelo cooperativo vasco; es parte del contrato.
Particulares con suelo en Getxo y Duranguesado. Llave en mano con presupuesto cerrado. Plazo orientativo de unifamiliar premium en Getxo (300-500 m²): catorce a dieciocho meses desde acta de replanteo, sumando dos o tres meses si la pendiente o la cimentación del solar lo exige.
BizkaiBai, Gobierno Vasco y BFA-DFB. Vivienda protegida y rehabilitación social con licitación pública. ROLECE, ISO 9001/14001/45001 y experiencia documentada en vivienda colectiva. Coordinación con el agente rehabilitador y tramitación de hitos documentales para liberar tramos de subvención REVIVA y NextGen.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en construirse un edificio de 50 viviendas en Vizcaya?
Entre 20 y 24 meses desde acta de replanteo con proyecto ejecutivo cerrado y licencia tramitada. Si el solar requiere contención perimetral —habitual en pendientes de Bilbao y Getxo— o cimentación profunda, sumamos dos a cuatro meses. Si la finca está en Casco Viejo o catalogada, otros dos a tres por el informe previo de la Diputación Foral. El régimen atlántico añade colchón si la obra entra en otoño-invierno: planificamos cubierta cerrada antes del sirimiri intenso.
¿Cómo gestionan el sirimiri y la humedad en la envolvente residencial?
Con cuatro decisiones técnicas. Impermeabilización reforzada en cubierta y fachadas a sotavento, con membrana doble en zonas expuestas. Ventilación cruzada de cámara de fachada ventilada dimensionada para humedad relativa por encima del setenta por ciento mantenida durante meses. Recubrimiento de hormigón con margen sobre el mínimo CTE para frenar la carbonatación del acero estructural. Elección de carpintería con clasificación de estanqueidad al agua mínima clase 9A y materiales resistentes a ciclos de mojado-secado. Es la diferencia entre una fachada que aguanta treinta años y otra que pide saneamiento a los diez.
¿En qué se diferencia el Decreto 80/2022 del CTE estatal?
El Decreto 80/2022 del Gobierno Vasco endurece la transmitancia térmica máxima de envolvente entre un 18 y un 20 por ciento respecto al CTE básico para zona climática D1, que cubre buena parte del interior de Vizcaya. Exige control específico de puentes térmicos en proyecto y memoria de cumplimiento detallada. Plantea la certificación energética A como umbral mínimo para obra nueva. En presupuesto se traduce en mayor espesor de aislamiento de fachada y cubierta, carpintería con mejor coeficiente U y vidrio bajo emisivo, y entre un 5 y un 10 por ciento más de coste en la partida de envolvente respecto a un proyecto CTE puro. Lo descontamos al presupuestar.
¿Pueden rehabilitar un caserío vizcaíno?
Sí. El caserío vizcaíno tiene lógica estructural propia —muros de mampostería de medio metro, estructura interior de roble, cubierta a dos aguas con gran luz— protegida por el Gobierno Vasco como tipología tradicional. Se coordina con la Diputación Foral cuando aplica catalogación y con el ayuntamiento en el resto. Si la pieza de roble está dañada, sustituimos con madera local del Duranguesado. Trabajamos con artesanos identificados para sillería y carpintería tallada.
¿Cómo se interviene en el Casco Viejo de Bilbao?
Con informe previo de la Diputación Foral cuando aplica catalogación y con la ordenanza específica del Casco Viejo declarado conjunto histórico. La ordenanza regula materiales de fachada, colores, alturas, carpinterías visibles y elementos de cubierta. En la primera visita comprobamos si la finca tiene catalogación parcial —fachada, escalera, patio— porque muchos propietarios la desconocen hasta que tramitan licencia y se les bloquea por un detalle. Las soluciones se diseñan reversibles cuando la categoría de protección lo exige y los materiales se eligen del catálogo aceptado por el inventario del conjunto histórico.
¿Tramitan ayudas REVIVA y de BizkaiBai-Etxebide?
Sí. REVIVA del Gobierno Vasco financia rehabilitación residencial en cascos urbanos. BizkaiBai opera Etxebide en Vizcaya y canaliza NextGen por las oficinas locales. Presentamos la documentación técnica del tramo solicitado, coordinamos con el agente rehabilitador y vinculamos los hitos de cobro al cronograma. Si combina REVIVA, NextGen y deducción autonómica, montamos cuadro único sin solapes.
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¿Tiene una promoción residencial en Vizcaya?
Cuéntenos el suelo, el proyecto y el plazo. Respondemos en 48 horas hábiles con qué pediríamos para que el ratio €/m² no se le tuerza por Decreto 80/2022 ni por humedad atlántica. Si la finca está en Casco Viejo o tiene catalogación, mejor llevar antes la ficha del PGOU. Si es promoción colectiva en Indautxu o unifamiliar en Getxo, con el proyecto básico y el geotécnico basta para empezar.
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